开盘时抢的房，首付交了、贷款还了两年，楼盘停工，开发商进入破产程序。这是过去几年最让购房人揪心的场景：房子不知道还能不能拿到，月供却一分不能少，申报债权时又发现排在银行和施工队后面，几乎分不到钱。
2026年9月4日，最高人民法院印发《全国法院审理房地产开发企业破产案件座谈会纪要》（法〔2026〕137号，下称《纪要》），即日施行。这份经住房城乡建设部、中国人民银行、金融监管总局参与讨论形成的司法文件，第一次在全国层面统一了房企破产案件的裁判尺度；全文八部分三十六条，最受关注的一条，是把购房人放到了清偿顺位的第一位。
一、一份"座谈会纪要"，为什么分量这么重
《纪要》不是司法解释，不能直接作为裁判依据援引，但最高人民法院的这类纪要，对全国法院审理同类案件具有实际的指导约束力。房企破产债务规模大、利益群体多、债权关系复杂，过去各地"同案不同判"时有出现，《纪要》要解决的正是口径不统一。它覆盖管辖与管理人指定、债务人财产认定与追收、购房人权利保护、债权申报与审核、续建及融资、财产处置与清偿顺序等方面——一家房企从进入破产程序，到烂尾项目如何处置、各方债权如何排序，都在这三十六条里。
二、最硬的一条：清偿顺位，购房人排第一
《纪要》第31条规定：房企被宣告破产，房屋买卖合同因房屋不能交付且无实际交付可能而被解除或者终止的，按以下顺序清偿：
一、商品房消费购房人已支付的购房款、尚未归还的个人按揭贷款；二、享有优先权的建设工程价款债权；三、对债务人特定财产享有担保权的债权；四、破产费用；五、共益债务；六、职工工资、医疗、伤残补助、抚恤费用及应划入个人账户的社保费用、法定补偿金；七、其他欠缴社会保险费用和所欠税款；八、普通破产债权；九、受理前未付款项的滞纳金、民事惩罚性赔偿金、行政罚款、刑事罚金等惩罚性债权。
三个破格之处：第一，购房款和按揭贷款排第一，优先于建设工程价款优先权和银行抵押权；第二，破产费用、共益债务这些在破产法上原本"优先"的支出，被排到了购房人之后；第三，惩罚性债权垫底，滞纳金、罚款、罚金几乎拿不到钱。
门槛也很明确：只有"商品房消费购房人"——为满足刚性或改善型居住需求而买房的自然人——才能享有第一顺位；投资性购房、以房抵债的债权人不在其列。购房人的具体权利，还要结合《最高人民法院关于商品房消费者权利保护问题的批复》（法释〔2023〕1号）判断。
三、"保交房"优先：能拿到房子，就先不退钱
清偿顺位解决的是"退钱时怎么分"，《纪要》更希望的是"不用退钱"——把房子真正交到购房人手里。
第10条规定，破产受理前已签订合法有效书面购房合同、所购房屋用于刚性或改善型居住需求的，买卖合同应当继续履行。也就是说，只要项目具备续建条件，消费购房人的合同原则上继续有效。
配套规则进一步落地：第9条，购房人已支付全部购房款的，管理人不得解除合同；第11条，已办理预告登记的购房人，管理人不能以"未付全部价款"为由解除合同，破产终结前符合办理本登记条件的应当办理；第12条，非消费性购房人在破产受理时已合法占有房屋（交付钥匙、办理入住、实际控制）的，管理人请求解除、收回房屋的，法院不予支持；第17条，房屋具备交付和登记条件的，管理人应及时交付办证，购房人及时支付剩余房款。
反过来，不是所有"逾期交房"都能退房。第20条划了边界：房屋仍具备建成条件的，购房人仅以开发商迟延交付为由主张解约，其购房款返还和损害赔偿只能作为普通债权，排到第八顺位。楼盘还没到最后关头，司法更倾向"保房"而非"退钱"。
四、按揭贷款：不再"房财两空还背债"
《纪要》第18条正面回应了"房子拿不到、贷款还得还"的痛点。房屋买卖合同被确认无效、撤销或解除，致使商品房担保贷款合同目的无法实现的，当事人可依《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十条，请求解除担保贷款合同；解除后，房地产开发企业应将收受的购房贷款和购房款的本金及利息，分别返还贷款银行和购房人。更关键的是后半段：贷款银行就破产程序中未受清偿的债权，要求购房人继续承担清偿责任的，人民法院不予支持。房子没了，按揭不必由购房人接着背。
银行权益也受保护：管理人不得以购房合同解除为由请求注销抵押登记或抵押预告登记；银行有权就欠付贷款本息申报债权并就担保物优先受偿；担保物受偿不足的部分，还可请求按第31条消费购房人第一顺位的规则清偿。
五、施工方、农民工与银行，站在哪一档
工程价款优先权排第二顺位。第30条给它加了限定：破产受理前在建工程已设抵押的，抵押权人的优先受偿范围以受理时已完工部分的价值为限；项目续建的，抵押物变现后的增值部分依次优先清偿续建产生的工程价款债权、续建融资债权。
对施工方最实用的是第21条：欠付工程价款债权一般由承包人申报；承包人出借资质、发包人订约时知道或应当知道的，借用资质的单位或个人可在承包人申报范围内按比例获得分配；承包人转包、违法分包或出借资质又不申报、影响实际施工人受偿的，实际施工人可代位申报，并在其债权范围内行使承包人在破产程序中的权利，但破产企业对承包人的抗辩可向实际施工人主张。实际施工人可申报的工程款不含管理费、挂靠费；其中农民工工资未足额清偿的部分，可参照职工债权清偿。第22条还明确，工程质量保证金、履约保证金不因破产受理加速到期，可作为附条件债权申报，其属于工程价款的一部分，可主张按工程价款债权优先受偿。
此外，第25条规定，原施工单位同意按续建方案继续施工的，继续履行施工合同产生的工程价款作为共益债务随时清偿；第8条规定，为"保交楼、保交房"签订的代管、代持、代建协议，管理人在破产受理后主张解除的，法院不予支持。
六、律师实务清单
购房人：及时申报债权，"要房"与"要钱"分开登记，前者作为单独表决组；固定购房合同、付款凭证、预告登记、钥匙交接与入住手续等证据；主张"商品房消费购房人"身份（自住刚需或改善），这是享第一顺位和继续履行的前提，投资性购房不在此列；注意逾期交房违约金不能与剩余房款抵销，破产受理后的违约金停止计算。
管理人与开发商：严格区分消费性与非消费性购房人，避免误解除合同；对已合法占有房屋的非消费购房人，审慎主张解除、收回；对已产生的巨额违约金，可援引房地产市场深刻调整构成不可抗力，请求调减。
施工方：及时申报工程价款债权，优先受偿范围限于已完工部分；争取以续建方式继续施工，让新产生的工程款落入"共益债务"、随时清偿；出借资质、转包分包情形下，注意代位申报并剔除管理费、挂靠费。
银行：抵押登记、抵押预告登记不因购房合同解除而注销，应及时就担保物主张优先受偿；受偿不足部分可主张按第一顺位清偿，但不得再要求购房人继续清偿。
结语
从"开发商破产、购房人垫底"，到"购房款与按揭贷款排第一顺位"，《纪要》的信号很明确：在房地产风险化解中，法律更倾向优先保护"人的居住利益"，而不是单纯的资本债权。
但也别误读。第一顺位只属于自住型消费购房人，投资买房、以房抵债不在其列；能保交房的项目，法院更愿让它"活下来"；"逾期交房就能退房"的想法也不成立。规则越清晰，各方越要按规则办事——这才是《纪要》给市场最重要的确定性。
（本文为法律热点评论，仅供交流参考，不构成针对具体个案的法律意见。）