上周有个做亮化工程的小老板来找我，手里攥着一份仲裁裁决书复印件，进门第一句是："我干了活，他们用了快两年，现在反过来说我质量不行，要我赔12万。"
对方公司的大厦外立面灯具，他2024年6月开工，7月1日完工。按合同，完工后双方应当组织验收——可谁也没提这事。物业照常开灯、照常亮，质保期都过完了，对方才第一次说"灯坏了、线路有问题"。
维修没找他，直接叫了第三方；等他去催7.5万元尾款，对方反手提出：你得赔我12万维修费。
这个场景在建设工程里极其常见：一边是发包人急着用，一边是验收手续没人走；等到出了问题，"谁该为质量买单"就成了一笔糊涂账。
好消息是，这笔账现在有算法了——而且不是今年才有，是新规把它讲得更细了。
一、这个选题为什么现在值得写
说三件事。
- 一是新规落地。《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号）自2026年6月30日起施行，其中第十六条专门就"承包人原因致质量不符合约定"的修复费用索赔设定了前置程序，第十五条则解决了退场时的现场和资料移交。这套规则实施满四个月，各地裁判口径正在快速收敛。
- 二是案例密集。2026年10月26日，石嘴山仲裁委员会公布一起亮化工程纠纷：发包人未验收即擅自使用、维修又未通知施工方，12万元维修费反请求被全部驳回，还要付清7.5万元工程款；同月，河南新乡中院发布建工房产审判典型案例，其中一案明确"修复方案显著超出合理修复范围属于过度维修，32万余元修复费不予支持"。两案一南一北，指向同一组规则。
- 三是覆盖面广。建设工程、装饰装修、亮化、机电安装甚至家装，只要涉及"验收—使用—质量问题"，都会碰到这套规则。对施工方是回款护身符，对发包人是索赔的必修课。
需要说明的是，这类纠纷金额往往不大，但攻防逻辑极其典型：谁的过错、什么程序、多少范围，三个问题答错一个，钱就白花了。
二、先看案情：一场没有验收的交付
把上面那个案子拆开看，时间线是这样的：
- 2024.06.10 签订亮化工程合同，总价35万元，约定验收标准与质保期
- 2024.07.01 按期完工，双方均未组织验收
- 2024.07—2026 发包人持续使用，质保期届满
- 期间 出现维修事项，发包人直接交由第三方处理，未通知施工方
- 2026 施工方申请仲裁索要尾款7.5万元；发包人反请求赔偿维修费12万元
仲裁庭的处理很清楚：工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，不予支持；维修交由第三方处理、未履行通知义务，相应后果自行承担。
裁决结果：发包人支付工程款7.5万元，驳回12万元维修费反请求。
注意，这里其实是两个独立的抗辩被同时击穿：一是"擅自使用"导致质量抗辩权丧失，二是"未通知修复"导致修复费用索赔权丧失。任何一个成立，12万都拿不到。
三、争议焦点：三个问题决定胜负
焦点一：发包人没验收就用，还能不能拿质量说事？
这就是业内说的"擅自使用"规则。《建工解释一》（法释〔2020〕25号）第十四条写得很直接：
建设工程未经竣工验收，发包人擅自使用后，又以使用部分质量不符合约定为由主张权利的，人民法院不予支持；但是承包人应当在建设工程的合理使用寿命内对地基基础工程和主体结构质量承担民事责任。
为什么这么规定？因为工程一旦被占有、投入使用，原有状态就被改变了——后续出现的裂缝、渗漏，究竟源于施工瑕疵，还是使用不当、二次装修、自然损耗，客观上已难以查清。让承包人无限期为一个自己无法控制的状态背书，显然不公平。
但这条规则有严格的射程，实务中至少三层限制：
- 限于"使用部分"。用了一层，只丧失对一层的质量抗辩；没启用的其他楼栋、其他区域，仍可在验收环节提出异议。整栋混在一起主张，法院不会整体支持。
- 限于"地基基础工程和主体结构"以外的部分。这是硬例外——梁柱开裂、基础沉降这类结构性问题，用没用都一样要负责。2026年佛山中院建设工程质量保护典型案例中，侯某诉黄某一案就明确：发包人虽已实际占有使用，但鉴定显示主体结构确有质量问题，承包人仍须担责（该案因双方对无效合同均有过错，修复费用按过错分担）。
- 不免除保修责任。质量保证金、保修期内的保修义务是另一套机制。擅自使用免除的是"质量不符合约定"的违约索赔，不是保修义务本身。
焦点二：新规给修复费用加了"两道闸"
过去发包人索赔修复费，路子很野：出个检测报告，找家单位报价，直接起诉要钱，甚至活还没修就把钱要走了。这次新规把这条路堵上了。
《建工解释二》第十六条：因承包人原因致使建设工程质量不符合约定，发包人未通知承包人修复而请求判令承包人先行支付修复费用的，人民法院不予支持。
承包人拒绝修复或者在合理期限内未修复至符合约定，发包人修复后请求承包人承担合理修复费用的，人民法院应予支持。
这一条设了两道闸：
第一道闸是"先行通知"。发包人不能跳过承包人直接找人修、再拿账单索赔。必须先通知，给承包人自己修的机会——这既是给施工方留的救济口，也是防止发包人"借维修之名行压价之实"的关键程序。没通知，连"先行支付修复费用"的请求都提不出来。
第二道闸是"合理"。费用必须是修复后实际发生的、合理范围内的。新乡中院那起案子就是活教材：鉴定机构的修复方案里，有些问题采取"破除原施工部位重装"的方式，显著超出合理修复范围，属于过度维修，且费用并未实际发生，法院对该部分32万余元一并驳回。
顺带说一句与之配套的第十五条：合同解除后发包人可以请求移交施工现场和施工资料；承包人退场前，当事人可以依民事诉讼法第八十四条申请证据保全，把施工界面固定下来。这条对退场纠纷至关重要——现场一旦被后续单位覆盖，质量责任就再也说不清了。
焦点三：结构缺陷的分担，看谁的过错
如果缺陷落在"硬例外"里（地基基础或主体结构），擅自使用这张牌就失效了，接下来要处理责任比例。这里有两个层次：
一是缺陷成因。必须通过鉴定区分：是施工不达标（配筋、混凝土强度、防水层做法），还是设计缺陷、材料不合格、使用不当？《建工解释一》第十三条就明确，发包人提供的设计有缺陷、提供或指定购买的建筑材料不符合强制性标准、直接指定分包人的，造成质量缺陷应承担过错责任；承包人有过错的，相应承担。
二是合同效力对过错的影响。合同无效时（比如承包人无资质、借用资质），双方往往都有过错。佛山侯某案的处理就很有代表性：承包人无资质承建，发包人选任无资质人员施工，对合同无效均有过错，法院综合履行情况和质量问题，判决双方对主体结构部分的修复费用分别承担相应责任——不是让施工方全兜。
三是质量缺陷的认定标准是双重的。佛山中院另一案例（某机电公司诉某建设公司）明确：质量缺陷不只看是否符合工程建设强制性标准，还包括是否符合合同约定的质量要求。这意味着"合格但不符合约定"同样是缺陷，质保金照样可以暂不返还。
四、律师建议：两份清单，照着做
这套规则不复杂，难在证据。分两边说。
给发包人（建设单位、业主）
- 先验收再用。这是最省钱的一条。确需提前使用的，务必办理书面分段移交，明确使用范围，并同步做一次现状记录（拍照、录像、第三方见证）；
- 先通知再修。发现质量问题，第一时间书面通知承包人，载明部位、现象、要求修复期限，保留送达凭证（EMS详情单写明文件名称、微信/邮件留痕）；
- 拒绝修复要留证。承包人明确拒绝、或超合理期限未修至符合约定，要有书面催告和修复前后对比记录，否则"拒绝修复"这个前提事实举证不能；
- 修复范围要克制。按鉴定方案的合理方式修复，避免"能补却砸了重装"——过度维修部分法院不会支持；费用要实际发生并留票据；
- 结构问题单独主张。地基基础和主体结构不受擅自使用规则限制，但需要鉴定锁定成因，别和使用不当、二次装修混在一起。
给承包人（施工、装饰、安装单位）
- 主动推动验收。完工当天提交竣工验收报告，形成书面签收记录——发包人拖延验收的，依《建工解释一》第九条以提交报告之日为竣工日期，这一步直接决定工期违约和质保期起算；
- 固定"已被使用"的事实。设备进场、水电开户、物业入驻、对外营业、业主入住——这些都是擅自使用的证据，比事后口头辩解有用得多；
- 退场前申请证据保全。合同解除或中途清场的，依《建工解释二》第十五条和民事诉讼法第八十四条固定施工界面，防止后续单位施工覆盖后责任被"嫁接"；
- 收到通知就去修。哪怕认为不属于自己责任，也要书面回复并到场查验、留影像。沉默和缺席，在法庭上会被读成"拒绝修复"；
- 质保金按新规主张。合同解除或无效且工程未完工的，质保金以应得工程价款（或折价补偿款）为基数，返还期限从退场之日起算，不是从竣工验收之日起算。
五、回到那个案子
石嘴山的裁决出来后，那位小老板问我："他们要是当时发一封通知，结果会不一样吗？"
会。如果发包人组织了验收、发现了问题、书面通知他去修，他不修，对方再找人修——那么12万里合理的那部分，他大概率要承担。
但对方走了另一条路：不验收就用，用完直接找人修，修完再回头找人赔。这条路在法律上已经关闭了。
所以我常跟客户讲一句话：工程质量的官司，打的不是"有没有问题"，是"有没有按程序办事"。质量问题是技术判断，程序问题才是法律判断——而法官只能判后者。
验了房，才敢说"合格"；走了程序，才敢说"该你赔"。这两句话，写在纸上都比写在嘴上值钱。
六、风险提示与免责
风险提示：
- 本文所述"擅自使用"规则的适用，需结合具体工程是否已"转移占有"、使用范围、缺陷部位综合判断，"搬了几件家具"通常不构成使用；
- 缺陷成因须经鉴定，单方委托的检测报告证明力有限，建议诉讼中申请司法鉴定；
- 修复费用的"合理性"由法院酌定，不同地区、不同工程类型裁量空间较大；
- 保修期、缺陷责任期、质量保证金是三个不同概念，别混用；
- 本文所引案例为公开报道的裁判思路，个案结论可能因证据差异而不同。
免责声明：本文为法律热点评论与实务分享，所引法律、司法解释及案例均以公开文本为准，仅供交流参考，不构成对任何具体个案的法律意见或代理承诺。具体纠纷请结合完整证据材料，咨询执业律师或委托专业机构处理。
本文引用的规范依据：《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（法释〔2026〕12号，2026年6月30日施行）第十三、十四、十五、十六、十七条；《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（一）》（法释〔2020〕25号）第九、十三、十四条；《中华人民共和国民事诉讼法》第八十四条。参考案例：石嘴山仲裁委员会亮化工程合同纠纷案（2026年10月26日公布）、河南新乡中院建工房产审判典型案例（2026年10月）、佛山中院建设工程质量保护十大典型案例。